پیام ویژه - دنیای اقتصاد /دولت سقف مجاز «افزایش اجاره‌‌بها» در قراردادهای تابستان را چه نرخی تعیین خواهد کرد؟
اجاره‏‌بهای مسکن در شهرها از ابتدای پاییز سال گذشته در مسیر «رشد ماهانه»، روند کاهشی را آغاز کرد و تا ابتدای امسال ادامه یافت به‌طوری که در ماه اول 1403، تورم ماهانه اجاره به نصف مهر 1402 رسید اما اکنون سرعت رشد مجددا افزایش یافته و تورم اجاره در اردیبهشت 1403، بار دیگر وارد مسیر صعودی شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از داده‏‌های جدید مرکز آمار ایران درباره نبض اجاره‏‌بهای مسکن در کل کشور –میانگین وضعیت بازار اجاره مناطق شهری ایران- حاکی است، در میانه بهار امسال، هر دو نرخ تورم اجاره مسکن صعود کرده است؛ «تورم ماهانه» اجاره از 1.7‌درصد فروردین به سطح 2.6‌درصد رسیده و «تورم نقطه‏‌ای» اجاره نیز از 41.8‌درصد به نرخ 43‌درصد تبدیل شده است.
هر دو سطح «رشد ماهانه» و «رشد نقطه‌‌ای» اجاره‌‌بهای مسکن، بالاتر از «میزان متعارف و قابل تحمل» برای بازار اجاره‌‌نشین‌‌هاست و در مقایسه با روند یکسال 1402، از «بازگشت تب به نبض اجاره‌‌خانه» حکایت دارد.

آنچه بروز تب را تایید می‌کند، از یکسو، «رشدهای سالانه اجاره‌‌بهای مسکن بر اساس میانگین تاریخی» است که همواره زیر 13‌درصد –تا پیش‌‌ از عصر جهش قیمت‌ها یعنی تا قبل از سال 97- بود و از سوی دیگر، «میزان افزایش حقوق و دستمزد مستاجرها در سال‌جاری» است که حداکثر 30‌درصد بوده است. به این ترتیب، افزایش 43 درصدی اجاره‌‌بها در کشور در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته، به مراتب بالاتر از «روند گذشته رشد سالانه» و «توان مالی اجاره‌‌نشین‌‌ها» است.
علل بروز تب چیست؟
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از علل شیوع دوباره «تب تورمی» در بازار اجاره‌‌ مسکن نشان می‌دهد، سه علت در «شتاب‌‌گیری رشد اجاره‌‌بهای مسکن» نقش دارد.
علت اول که وزن آن در مقایسه با دو علل دیگر، «پایین» و شاید «بسیار کم‌‌اثر» باشد، به «تغییر فصلی موعد بخشی از قراردادهای اجاره» از «بعد از عصر کرونا» مربوط می‌شود.
در سال‌های کرونا و بعد از آنکه دولت تصمیم به «تعیین سقف رشد اجاره‌‌بهای سالانه» برای «کمک به اوضاع هزینه‌‌ای مستاجرها به واسطه تعطیلات و رکود کرونایی» گرفت، در مقطعی در همان دوره، دو طرف این بازار برای تنظیم‌‌شدن با شرایط جدید، قراردادهایی که پایان سال و تابستان، سررسید می‌‌شدند را به میانه بهار سال بعد منتقل کردند.
به این ترتیب، بخشی از «افزایش سرعت رشد اجاره‌‌بها در اردیبهشت امسال» می‌تواند ناشی از این باشد؛ هرچند در اردیبهشت دو سال گذشته، این صعود ماهانه تورم اجاره محسوس نبوده است و از این منظر، این علت ممکن است بسیار خفیف باشد.
علت دوم اما به «تفاوت بازار اجاره» با سایر بازارهای تحت تسلط سیاستگذار برای «تنظیم قیمت در کوتاه‌‌مدت» برمی‌‌گردد.
در برخی بازارها سیاستگذار هنگام تغییر صعودی قیمت، به «واردات محصول مشابه» رو می‌‌آورد تا بلکه در کوتاه‌‌مدت – و نه در میان‌‌مدت و بلندمدت- بتواند شتاب رشد قیمت را کنترل کند.
در بازار اجاره مسکن اما امکان چنین مداخله‌‌ای توسط سیاستگذار وجود ندارد و تورم اجاره‌‌ به شکل طبیعی و قابل انتظار کارشناسان، از دو فاکتور «تورم عمومی» و «تحولات بخش مسکن» جهت می‌گیرد.
طی سال‌های گذشته «صعود تورم عمومی به سطوح بالاتر از میانگین تورم تاریخی»، سطح رشد قیمت انواع کالاها و خدمات، از جمله اجاره‌‌بها را نیز افزایش داد. رشد قیمت‌ها در کل سبد هزینه خانوار، ریشه‌‌های مشترک دارد و اقدام برای کنترل یک قیمت مطابق تجربه‌‌های شکست‌‌خورده، باعث مهار رشد آن قیمت نمی‌شود بلکه باید «سیاست‌‌های موثر بر رشد همه قیمت‌ها یعنی تورم عمومی» به کار گرفته شود.
علت سوم که وزن اثرگذاری آن در این مقطع، از تورم عمومی شاید بیشتر باشد، «وضعیت روند تقاضای مسکن» است.
از 97 تاکنون، سال به سال بازار اجاره‌‌نشینی شاهد «روند رشد تقاضا و ورود جریان پایدار متقاضی اجاره‌‌نشینی» بوده است. علت این ورود پایدار جریان تقاضا به بازار اجاره مسکن، «قطع پایدار جریان ورود تقاضای خانه‌‌اولی به بازار خرید مسکن» بوده است.
جهش‌‌های مکرر قیمت مسکن طی 6 سال گذشته، توان مالی برای صاحب‌‌خانه شدن را پایین آورده است و بخش قابل‌توجهی از زوج‌‌های جدید در هر سال روانه بازار اجاره مسکن می‌‌شوند. از این منظر و با توجه به اینکه رکود عرضه مسکن در این سال‌ها وجود داشته و گروه قابل توجهی از چند‌‌خانه‌‌ای‌‌ها نیز میلی به اجاره‌‌داری ندارند، این عدم‌تعادل باعث می‌شود تورم اجاره مسکن در سطح نامتعارف قرار بگیرد.
سال گذشته، اجاره‌‌بهای مسکن بر اساس داده‌‌های مرکز آمار، به صورت میانگین 40.7‌درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرد. تورم اجاره در اردیبهشت امسال اما بیشتر از میانگین رشد سال گذشته شده است. شاید کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن در میانه سال گذشته –از ابتدای تابستان تا پایان پاییز- باعث شد بخشی از تقاضای مسکن بتواند در آن مقطع اقدام به خرید کند و بعد از جهش آخر سال قیمت، این حرکت متوقف شود و اکنون اثر این توقف روی سرعت رشد اجاره‌‌بها خود را منعکس کند. البته فاصله 2 تا 3 واحد درصدی رشد اجاره‌‌بها بین تورم سال گذشته و تورم نقطه‌‌ای امسال ممکن است آنچنان معنادار نباشد اما تغییر جهت تورم اجاره از مسیر کاهشی سال گذشته به مسیر افزایشی، قابل تامل به نظر می‌‌رسد.
گسل تورم اجاره «تشدید» شد
داده‌ های جدید از نبض اجاره‌‌بهای کشوری یک فاکتور دیگر را قابل بررسی می‌کند.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، نسبت تورم اجاره مسکن به تورم عمومی در اردیبهشت امسال به 1.39 رسید. این نسبت تا قبل از نیمه دهه 90، زیر عدد یک بود به این معنا که «سرعت رشد هزینه‌‌های زندگی خانوارها» بیشتر از «سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها» بود اما به واسطه «اثر تورمی جهش تاریخی قیمت مسکن روی تورم اجاره» در سال‌های اخیر، این نسبت افزایش یافت. عدد حاصل از این نسبت در سال گذشته به یک رسید و الان، رکورد جدید زده است. این رکورد یا همان «تشدید گسل بین تورم اجاره و تورم عمومی» نشان می‌دهد، ریشه آن «وقایع درونی بازار مسکن ناشی از وقایع بیرونی است.» به بیان دیگر، جهش قیمت مسکن و سلب قدرت خرید در سال‌های اخیر که ناشی از ریسک‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی –متغیرهای بیرونی- بوده اکنون روی بازار اجاره‌‌نشینی اثر گذاشته است.
این گسل تورمی در بازار اجاره، وزن هزینه‌‌ای اجاره‌‌بها برای خانوارهای اجاره‌‌نشین را در مقایسه با سایر فاکتورها نشان می‌دهد با این تفاوت که برخی اقلام در سبد هزینه خانوار در شرایط تورم بالا، از سبد خرید حذف می‌شود اما حذف فاکتور اجاره برای خانوارها غیرممکن است.
تورم اجاره و قانون جدید
ماه گذشته «قانون تعیین سقف رشد برای اجاره‌‌بها» ابلاغ شد. این قانون که تحت عنوان قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌بهاست، دولت را مکلف کرده است در استان‌‌هایی که تورم عمومی سالانه در آنجا بیش از 30‌درصد است، برای رشد اجاره‌‌بها، سقف تعیین کند. سقف باید از نصف تا 100‌درصد تورم عمومی باشد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، دولت قصد دارد تا پیش از شروع تابستان، ضوابط اجرایی این قانون را تدوین و از ابتدای تابستان آن را اعمال کند.
در این صورت، تورم سالانه 1402 به احتمال زیاد ملاک عمل دولت برای تعیین رشد مجاز اجاره‌‌بها در تابستان 1403 قرار می‌گیرد. تورم عمومی سالانه در سال گذشته 40.7‌درصد شد. در این صورت برای تابستان امسال سقف رشد اجاره‌‌بها در قراردادها بین 20‌درصد تا 40.7‌درصد ممکن است تعیین شود.
اگر این نرخ تعیین شود، فاصله بین آن تا تورم اجاره مسکن فعلی (43درصد)، دست‌‌کم 3 واحد ‌درصد خواهد بود.
چنین فاصله‌‌ای در قالب یک سناریو، توسط بخشی از موجرها چشمگیر نیست و چون با نبض واقعی اجاره‌‌بها در بازار به صورت نسبی همخوانی دارد، مورد پذیرش قرار می‌گیرد.
در قالب سناریوی دیگر چنانچه در ماه‌‌های آتی، داده‌‌های رسمی از «تداوم افزایش نرخ تورم اجاره‌‌بها (بیشتر شدن سرعت رشد هزینه اجاره مسکن)» حکایت داشته باشد و آن گسل، باز هم بیشتر شود، بازار اجاره واکنش دیگری ممکن است نشان دهد.
در حال حاضر دو راهکار مالیاتی برای «افزایش نسبی عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای در کوتاه‌‌مدت» در بازار وجود دارد. راهکار اول، «معافیت از پرداخت مالیات اجاره‌‌، مستقل از متراژ برای واحدهایی است که در حال حاضر بدون استفاده نگهداری می‌شوند.» این اقدام می‌تواند تا حدودی زمینه ورود واحدهای مسکونی متعلق به دو یا چندخانه‌‌ای‌‌ها را به بازار مصرف فراهم بیاورد. راهکار دوم، «معافیت از پرداخت مالیات خانه‌‌خالی برای آن دسته از آپارتمان‌‌هایی است که پیامک مالیاتی به مالکان‌‌شان ارسال شده و برگه مالیاتی برایشان صادر شده است.»
راهکار پایدار اما «کاهش سطح تورم عمومی به کانال 20 درصد» و «کاهش قیمت مسکن» است که چون تورم اجاره تابعی از این دو فاکتور است، آن نیز در مسیر کاهش قرار خواهد گرفت.