بزرگنمايي:

پیام ویژه - همشهری آنلاین / به باور بسیاری از کارشناسان، بازار مسکن در سال 1404 با دو اهرم اثرگذار یعنی نرخ تورم از یک‌سو و کاهش قدرت خرید متقاضیان از سوی دیگر مواجه است و مشخص‌نبودن برآیند قدرت این دو اهرم، معادلات را پیچیده‌تر از همیشه کرده است.
در گفت‌وگو با رضا ساجدین، کارشناس و مدرس تکنیک‌های معامله مسکن، به بررسی سناریوهای مختلف پیش‌روی بازار مسکن در سال 1404 پرداخته‌ایم. او معتقد است که 4سناریو برای بازار مسکن در سال1404 قابل پیش‌بینی است. این سناریوها با لحاظ «آثار به‌جا مانده از فراز و فرود ریسک‌ از سال97 تاکنون» ترسیم می‌شود. در قالب یکی از این 4سناریو، تکرار رخدادهای 97 تا 99 قابل انتظار است.
3 ضلعی اثرگذار بر قیمت مسکن در سال 1404
بسیاری از متقاضیان مسکن می‌پرسند بازار امسال به کدام سو حرکت می‌کند؟ رضا ساجدین پیش‌بینی می‌کند که سال آینده یک «3 ضلعی»، سمت‌وسوی متغیرهای بخش مسکن و ساختمان را تعیین ‌کند که رأس اصلی آن «ریسک سیاسی» است و 2 رأس دیگر آن را «تورم تولید» و «قدرت خرید» تشکیل می‌دهند.
قیمت مسکن با نرخ ارز و بهره چه ارتباطی دارد؟
بازار
قیمت مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا، متاثر از عوامل مختلفی است؛ بازار املاک ایران هم از این قاعده مستثنی نیست. رضا ساجدین در این‌باره می‌گوید: در کشور ما، قیمت مسکن متأثر از عوامل مختلفی مانند کاهش و افزایش دلار، نوسان قیمت مقاطع فولادی و مواردی از این قبیل است. به‌طور کلی، رابطه بین دلار و قیمت مقاطع فولادی، یک رابطه مستقیم است که نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد.
به هر اندازه که در یک دوره، شاهد افزایش قیمت ارز باشیم، شاهد بالا رفتن قیمت مقاطع فولادی هم خواهیم بود. در ساختمان‌سازی، بخشی از هزینه‌های ساخت برای خرید مقاطع فولادی درنظر گرفته می‌شود؛ از این‌رو نوسانات قیمت مقاطع فولادی می‌تواند تأثیر چشمگیری بر قیمت افزایش مسکن داشته باشد. به‌طور کلی می‌توان گفت که قیمت مسکن تحت‌تأثیر پارامترهای مختلفی مانند وضعیت اقتصادی، نرخ بهره، درآمد واقعی و همچنین عرضه و تقاضا قرار دارد.
اثر عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن چیست؟
عرضه و تقاضا و قدرت خرید ازجمله دیگر مواردی هستند که بر کاهش یا افزایش قیمت مسکن تأثیرگذارند. ساجدین در این‌باره می‌گوید: همانطور که می‌دانید در صورت کمبود عرضه و تقاضا برای خرید مسکن، قیمت مسکن روند افزایشی خواهد داشت و خریداران به ناچار باید هزینه‌های بیشتری برای تهیه مسکن بپردازند؛ اما درصورتی‌که تقاضا برای خرید مسکن کم و عرضه زیاد باشد، عکس این حالت اتفاق می‌افتد و قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.
بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که نوسانات قیمت مسکن به شرایط عرضه و تقاضا وابسته است. در عین حال تقاضا برای مسکن تا حد زیادی به قدرت خرید وابسته است؛ چنان‌که کاهش قدرت خرید نیز باعث می‌شود که تقاضا برای خرید خانه کم شود.
اثر تورم بر قیمت مسکن چیست؟
در شرایطی که داده‌های آماری لحظه‌ای و به‌روزی از روند معاملات مسکن در دسترس نیست، این کارشناس بازار املاک، در تشریح اصلی‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن می‌گوید: نرخ تورم، پایه‌ای‌ترین و اصلی‌ترین عامل تأثیرگذار در افزایش قیمت مسکن است. هنگامی که نرخ تورم فزآینده در اقتصاد مشاهده می‌شود، مردم تلاش می‌کنند ارزش نقدینگی خود را از طریق تبدیل آن به دارایی‌های باثبات نظیر مسکن حفظ کنند که این امر، می‌تواند بر افزایش تقاضا در بازار مسکن تأثیرگذار باشد.
چرا قیمت در مناطق مختلف فرق می‌کند؟
افزایش قیمت زمین هم یکی دیگر از مهم‌ترین مؤلفه‌های افزایش نرخ مسکن است. ساجدین در این‌باره توضیح می‌دهد: قیمت مسکن بیشتر تحت‌تأثیر بهای زمین است و اختلاف نرخ مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر نیز این ادعا را تأیید می‌کند. تمایل دارندگان زمین‌ به فروش یا نگهداری زمین، تعیین‌کننده قیمت زمین است؛ این موضوع در تعیین قیمت نهایی مسکن هم تأثیر زیادی خواهد داشت.
اثر بازارهای ارز و طلا بر رکود بازار مسکن
برخی کارشناسان معتقدند با کاهش قدرت خرید مسکن طی سال‌های اخیر دارندگان سرمایه‌های خرد برای سرمایه‌گذاری به سمت بازار ارز و طلا متمایل شده‌اند. ساجدین در این‌باره می‌گوید:‌ در حال حاضر، خریدار فوری در بازار مسکن وجود ندارد چون نقدشوندگی در این بازار پایین است. درحالی‌که همزمان با بروز نوسان در بازار ارز، سکه و طلا، هم‌گام با رشد قیمت‌ها تا حدی میزان تقاضا هم بالا رفت زیرا در چنین بازارهایی، امکان نقدشوندگی فوری وجود دارد اما در بازار مسکن اینگونه نیست. خریداران ارز و طلا می‌توانند هر زمان که تمایل دارند، دارایی خود را نقد کنند اما در بازار مسکن قدرت نقدشوندگی بالا نیست. به همین دلیل است که بازار مسکن به اندازه دیگر بازارها، واکنش سریع نشان نمی‌دهد.
جهت‌یابی روند قیمت مسکن در سال 1404
سناریوهای متصور برای بازار املاک در سال آینده چیست؟ ساجدین، دراین‌باره می‌گوید: برای بازار مسکن 1404 می‌توان 4 سناریو را ترسیم کرد که همه آنها «یک فصل مشترک» دارند و آن «تداوم رکود معاملات با احتمال بالا» است. سناریوی اول آن است که اوضاع شبیه سال‌های 97 تا 99 شود که در این صورت بازار مسکن در آن مسیر قرار می‌گیرد.
البته در این سناریو احتمال اینکه میزان تغییر قیمت مسکن با آن سال‌ها برابری کند، پایین است؛ چون «قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای» به‌شدت پایین‌تر از سطح متوسط قیمت آپارتمان قرار دارد. سناریوی دوم، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مسکن(شبیه سال 1400) است؛ در این حالت احتمال اینکه بازده بخش مسکن از بقیه بازارها بیشتر شود، وجود دارد.
اما همه بازارها کم‌رشدی را تجربه خواهند کرد. طبق سناریوی سوم، بازار مسکن از التهاب قیمت خارج خواهد شد، اما تا رسیدن به وضعیت نرمال، چیزی حدود 2 سال فاصله خواهد داشت. سناریوی چهارم نیز وضعیتی مشابه 1403 خواهد بود. در کنار «بازیگردان اصلی»، فاکتور «تورم تولید مسکن» نیز وزن قابل‌توجهی دارد. در حال حاضر میزان رشد هزینه ساخت‌وساز 5/1 برابر رشد قیمت فروش مسکن است و این موضوع امکان تعدیل کاهشی قیمت ملک را دشوار کرده است.
مقایسه روند تورم مسکن با میانگین نرخ تورم عمومی
در 7 سال اخیر قیمت مسکن جهش داشت؛ به‌طوری‌که نرخ تورم مسکن در دوره مزبور به 3 برابر متوسط تورم سالانه تاریخی مسکن 30 سال قبل از آن رسید. در این مدت قیمت آپارتمان در تهران سالانه به‌طور متوسط 60‌درصد افزایش یافت که از متوسط 20‌درصد فاصله گرفت. در همین سال‌ها سطح تورم عمومی تقریبا 2 برابر مقدار تاریخی خود افزایش یافته و متوسط سالانه آن به 38‌درصد رسیده است. این تفاوت بین رشد قیمت اسمی مسکن و تورم عمومی باعث جهش قیمت واقعی آپارتمان شده است. رشد قیمت واقعی مسکن در دهه 90 نسبت به 2 دهه قبل از آن، بی‌سابقه بوده است.
دلایل ثبات نسبی بازار مسکن در ماه‌های اخیر
بازار مسکن در طول سال 1403 تا حدودی باثبات بود. رضا ساجدین درباره امکان باثبات شدن روند قیمت مسکن در سال آینده می‌گوید: ریسک سیاسی در 11‌ماه امسال، موجبات رشد 52‌درصدی نرخ دلار را فراهم کرد. اما همزمان «میل به سرمایه‌گذاری ملکی» به‌شدت کاهش یافت و باعث شد قیمت مسکن در طول امسال نوعی «ثبات نسبی» یا کم‌رشدی نسبت به قبل را تجربه کند. میزان افزایش قیمت مسکن در سال‌جاری به اندازه یک‌سوم سال‌های 97 تا 1402 بوده است.
ارزیابی روند 7 ساله بازار مسکن
برای تجزیه و تحلیل تحولات بازار مسکن باید نکات بسیاری را مدنظر قرار داد؛ رضا ساجدین در تشریح این موضوع می‌گوید:‌ تجزیه و تحلیل سناریوهای احتمالی بازار مسکن 1404 بدون اطلاع از آنچه در 7 سال اخیر رخ داده، می‌تواند «خطای دید» برای افراد ایجاد کند. نیاز به بررسی کارنامه سال‌های 97 تا 1403 در بازار مسکن از آنجا مطرح می‌شود که «بازیگردان اصلی» مسکن 1404، سابقه‌دار است و در سال‌های گذشته نیز این بخش را تحت‌تأثیر قرار داده است.
«ریسک سیاسی»، ‌همواره متغیرهای کلیدی بازار مسکن را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد و طی سال آینده نیز نقش‌آفرینی خواهد کرد. این پارامتر هم به‌صورت مستقیم و هم از طریق نامناسب ‌ساختن متغیرهای اقتصاد کلان (غیرمستقیم)، بر رفتار 2 سمت بازار مسکن و در نتیجه جهت قیمت ملک تأثیر می‌گذارد.